Често задавани въпроси

Какви документи се изискват от продавача при продажба на имот?

При продажба на имот продавачът трябва да притежава следните документи:

1. Документ за собственост (нотариален акт или друг документ за собственост);
2. Документ за самоличност (лична карта, паспорт);
3. Данъчна оценка на имота (извършва се от данъчната служба);
4. Скица на имота (ако предмет на сделката е дворно място);
5. Протокол за делба (ако е имало делба на имота);
6. Удостоверение, че имотът не е актуван като общински (само за сделки с дворно място, издава се от отдел "Общинска собственост");
7. Удостоверение, че сградата е изградена по одобрен архитектурен план (необходимо е само при положение, че в имота е извършено строителство, което не е отразено в нотариалния акт);
8. Удостоверение за наследници (изисква се ако лицето, посочено в документа за собственост е починало);
9. Пълномощно (изисква се ако продавачът не може да присъства при организацията и изповядването на сделката и е упълномощило друго лице);
10. Други документи според особеностите на имота, напр. смъртен акт, акт за раждане, документ за развод, удостоверение за брак и т.н.

---

За какво е необходим предварителен договор?

Предварителният договор за продажба на недвижим имот е съглашение между продавача и купувача. Той съдържа основните елементи на окончателния договор (данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, срокове и т.н.). Предварителният договор за продажба на недвижим имот не прехвърля правото на собственост върху имота. С него само се поема задължение в бъдеще да бъде сключен окончателен договор, с който да се прехвърли правото на собственост върху имота.

Предварителният договор непременно трябва да е в писмена форма. При подписването му Купувачът плаща на Продавача капаро, обикновено 10% от стойността на имота.

---

Проверка за тежести на имота

Преди изповядване на сделката пред нотариус е необходимо в службата по вписванията да се извърши проверка за тежести на имота. Ако имота има тежести, при продажба те се прехвърлят на новия собственик и той става отговорен за тях.

---

Може ли да се продаде ипотекиран имот?

Възможно е да се извърши продажба на ипотекиран недвижим имот. Купувачът трябва да е запознат с условията на ипотечния договор и сам да прецени как да постъпи. Има две възможности:

• Купувачът да погаси кредита и ипотеката да се заличи от нотариалните книги, след което сделката да се изповяда пред Нотариус и Продавачът да получи останалата сума.
• Купувачът да поеме изплащането на кредита за определения в договора срок. В този случай се сключва договор между него и кредитора.

---

Може ли да се продаде имот, ако е съсобственост?

Имот, който е съсобственост може да бъде продаден. Има две възможности:

Първи вариант. Ако всички съсобственици желаят да продадат имота и са постигнали съгласие с цената, те трябва да се явят пред Нотариус и да потвърдят своето съгласие за продажба. Възможно е вместо да губят ценно време, да упълномощят с нотариално заверено пълномощно един от съсобствениците, който да представлява останалите в процеса на организацията на сделката и при изповядването й пред Нотариус.

Втори вариант. Ако някой от съсобствениците не желае да продава, имота не може да бъде продаден като цяло. В този случай съсобственикът, който желае да продаде своята идеална част от имота трябва да я предложи първо на другите съсобственици и то на цената, с която ще продава. Ако от тях последва писмен отказ да закупят неговата част, може да я обяви на пазара. При положение, че Продавачът-съсобственик продаде своята идеална част на по-ниска цена от предложената на бившите си съсобственици, то последните имат право да предявят иск за разваляне на сделката.

---

Какви са правата на продавача на недвижим имот, когато купувача не е заплатил цената?

При голяма част от продажбите заплащането става непосредствено преди изповядването на сделката пред Нотариуса. Възможно е при взаимно споразумение между двете страни, плащането на цената (или на част от нея) да се извърши разсрочено или в по-късен момент. Това задължение се отразява в нотариалния акт.

В практиката има и случаи, когато Купувачът, поради различни причини, не заплаща цената на купения имот. Тогава Продавачът има следните възможности:

1. Да заведе дело и да поиска Купувачът да бъде осъден да заплати цената на имота заедно с лихвите, както и обезщетение за пропуснати ползи или за вреди, които са настъпили за Продавача (напр. доходи от наем, разноски за продажбата, и др.).
2. Да поиска от съда да му издаде изпълнителен лист за плащане на цената от Купувача. С изпълнителния лист Продавачът завежда дело срещу Купувача при съдия-изпълнител. В седемдневен срок от връчването на призовката, Купувачът може да предяви възражение с писмени доказателства, че не дължи сумата, т.е. че вече е платил.
3. Да предяви пред съда иск за разваляне на договора за продажба на имота. Това не може да стане, ако Купувача дължи незначителна сума.
4. Да поиска на базата на взаимно разбирателство Купувачът да заплати цената на имота, макар и със забава, но с лихвата и обезщетението за вредите.

---

Могат ли чужденци да купуват имоти в България?

Съгласно Закона за собствеността чуждите граждани могат да придобиват недвижими имоти в България с разрешение на министъра на финансите. Другата възможност е чуждестранното лице да регистрира в България търговско дружество. Тогава ще може да придобие всякакви недвижими имоти, с изключение на земеделска земя.