Оценка на имот

Експертните оценки на недвижими имоти обикновено се използват при вземане на инвестиционни решения, покупко-продажба на имот, за получаване на кредит и определяне застрахователната стойност на дадена сграда. Трите най-често прилагани методи за оценка на недвижими имоти са: метод на разходите, метод на пазарните аналози и метод на приходите.

Метод на разходите
При този метод се изчислява колко би струвало построяването на подобна сграда по актуални цени на използваните материали и услуги. След това се начислява амортизация за периода на съществуване на сградата.

Другият важен параметър е пазарната стойност на парцела, върху който е построена сградата. Тя се определя след сравнение с цената на земята в същия район от други сделки за покупко-продажба, извършени в последните няколко месеца.

Оценка на имота по метода на разходите се получава, като сбор от стойността на амортизираната сграда и пазарната стойност на парцела.

Метод на пазарните аналози
Този метод се базира на принципа на сравнението, т.е. оценяваният имот струва толкова, колкото имот със същото качество на строителството, удобства, функционалност, разположение, достъп и др. Приложим е само при наличието на информация за сделки с подобни имоти.

Метод на приходите
Основната величина, необходима за изчисляване на стойността на един имот по метода на приходите, е нормата на капитализация. Тя се определя от пазара и е индикатор за степента на развитие и ликвидност на пазара, както и за риска при инвестиция в съответния вид имоти.

В зависимост от това, дали имотът се използва от собственика, или е отдаден под наем могат да се приложат две техники - на директната капитализация и на дисконтираните парични потоци.

• Директна капитализация се прилага, когато се оценява имот, използван от своя собственик. Пресмятат се потенциалните годишни приходи от отдаването на имота под наем. След това се приспадат разходите, свързани с поддръжката на сградата и се получава потенциалната оперативна печалба от имота. Тази печалба се капитализира посредством нормата на капитализация за подобен вид имоти.
  
  
• Дисконтираните парични потоци се използват като техника за оценяване в случаите, когато обектът на оценката е сграда, която предлага площи под наем. Обикновено се правят 10-годишни прогнози за бъдещата оперативна печалба от имота. След като се дисконтира с подходяща норма на капитализация, се получава стойността на сградата по метода на приходите.
  
  

Справедлива пазарна стойност
След като се направи оценка на имота по трите метода, оценителят трябва да изчисли справедливата пазарна стойност на имота. Това може да стане посредством избирането на стойността, получена по един от методите, или като се изчисли средната стойност от използваните методи за оценка.